Pozadí astronaut Brázda
Pozadí astronaut Brázda

Reklama

Často hledáte, jak…

Téma

Začněme platformy typu Airbnb vnímat jako součást reality

S advokátkou Anetou Kubínovou o ubytovacích „nástěnkách“, jejich regulaci a jedné politické objednávce

0:00
Přehrávač
Poslechnout článek

Bydlela jste někdy v Airbnb? Jaký zážitek to pro vás byl?

Poprvé jsem Airbnb využila v roce 2011, když jsme jeli s přítelem do Washingtonu. Tehdy tato služba teprve začínala. Přespávali jsme u jedné ženy, která si přivydělávala právě pronajímáním pokoje turistům. Od té doby on-line platforem typu Airbnb nebo Booking využívám dost často, vlastně každou dovolenou nebo při pracovní cestě. 

Ze začátku se to zdálo jako skvělý nástroj, jak obejít předražené hotely a zároveň zlepšit prostředí ubytovací servisu. Jak vnímáte tento trend dnes?

Myslíte takový ten argument: „Taková krásná myšlenka to byla, a teď je z toho špinavej byznys!“ Upřímně mu nerozumím, přijde mi přirozené, že věci procházejí vývojem a že i Airbnb muselo někde začít. Aktuální stav věcí odpovídá setkání nabídky a poptávky – na on-line platformách typu Airbnb nebo Booking je možné najít různé druhy ubytování, od velmi skromných pokojíčků přes apartmány, hotely, kempy, chalupy na vesnici nebo jurty až po luxusní ubytování různého druhu. Na rozdíl od roku 2010, kdy byly možnosti ubytování omezeny na limitované nabídky hotelů, nyní si uživatelé mohou vybrat přesně ten typ ubytování, který v konkrétním případě vyhledávají. 

V čem vidíte výhody a šířku nabídky?

Pokud hledám ubytování na týden, ve kterém si budu chtít vařit, zvolím apartmán. Jindy preferuji nonstop recepci, fitness v budově a snídani v ceně, v takovém případě si přes Airbnb nebo Booking zvolím ubytování v hotelu. V jiném případě upřednostním pronájem pokoje – před měsícem jsem jela s kamarádkou na prodloužený víkend do Londýna, a protože jsme chtěly stihnout hodně výstav a v ubytování pouze přespávat, pronajaly jsme si pokoj dvacet minut metrem od centra. Díky Airbnb jsme si mohly zvolit ubytování podle našich představ, což by ještě v roce 2010 nebylo možné. On-line nástěnky typu Airbnb nebo Booking mají výhodu v tom, že mohou vycházet vstříc potřebám a preferencím uživatelů. Přijde mi tedy, že argument „Teď je to špinavej byznys!“ vychází z nepochopení toho, k čemu tyhle platformy jsou.

Nicméně mluví se o tom, že Airbnb křiví trh s bydlením. Je to tak?

Rozumím tomu, že zvyšující se cena bydlení budí emoce, a to zejména v Praze, kde je po bydlení velká poptávka, ale omezená nabídka. Sama bydlím v Praze na Žižkově a nyní se kvůli rozrůstající rodině chceme stěhovat, ale hledání vhodného ubytování v hlavním městě je náročné a ceny velmi vysoké. Je přirozené, že lidé hledají viníka, a Airbnb je snadným cílem – jedná se o „vetřelce“, a navíc se nebrání. Airbnb ale za rapidní nárůst cen bydlení v Praze nemůže – počet bytů nabízených přes Airbnb je tak malý, že nemá schopnost ovlivnit ceny v širším centru Prahy, natož v celé Praze. 

Jsou známá data?

Z čísel publikovaných datovou platformou hl. m. Prahy na webu Golemio vyplývá, že v Praze je přes 432 tisíc bytových jednotek; z tohoto počtu je na Airbnb celoročně pronajímaných pouze 2640, což je 0,67 procenta bytového fondu. Ani ne procento jakéhokoli trhu stěží výrazně ovlivní ceny celého trhu. Ano, předcovidová čísla byla vyšší, ale i tak šlo o něco přes procento z celkového bytového fondu. Také se můžeme bavit o tom, že situace na Praze 1 a například na Praze 10 se bude lišit, protože na Praze 1 je větší poptávka způsobená turisty, do širšího centra Prahy se ale nárůst cen způsobený Airbnb už skoro vůbec nepřelévá a dále od centra není vliv žádný. Jsou na to studie. A to ještě nemluvím o tom, kolik bytových jednotek v Praze je používaných jako kanceláře, a tím „blokují“ místo pro trvalé bydlení – stačí se projít po Praze 1 a dívat se na zvonky. Snažíme se na Airbnb házet problém, který spočívá v něčem jiném.

V čem?

Že se v Praze málo staví. Dle Českého statistického úřadu se každý rok v Praze dokončí mezi 5–7 tisíci bytů – mimochodem dvojnásobek pronajímaných na Airbnb! Podle odborníků bychom se ale měli pohybovat okolo 10 tisíc nově zkolaudovaných bytů ročně. Nabídka tedy zaostává za poptávkou a tento problém se každý rok zhoršuje, protože lidí, kteří chtějí bydlet v Praze nebo jejím okolí, je hodně a přibývají.

Živelnost i šedá zóna

Pravda nicméně je, že platformy fungovaly poměrně dlouho v určité šedé zóně a spousta věcí nebyla definována. Kdy se poprvé začalo mluvit o regulaci a v čem spočívala?

Souhlasím, že živelný rozvoj on-line platforem v minulém desetiletí vedl k tomu, že lidé ve velkém házeli svoje nemovitosti na Airbnb s vidinou lehce vydělaných peněz a u toho neřešili povinnosti, které se na ubytovatele vztahují. Na začátku rovněž nebylo jasné například to, zda se v případě krátkodobých pobytů jedná o poskytování ubytovacích služeb podle živnostenského zákona, nebo pouze o pronájem, na který není potřeba živnostenské oprávnění. Postupně se ale spousta věcí vysvětlila a teď je jasné, že se v případě krátkodobých pobytů jedná o ubytovací službu a povinnosti ubytovatele v Airbnb jsou obdobné jako povinnosti ostatních ubytovatelů, např. hotelů.

Přijměme fakt, že lidé mají o ubytování v apartmánech zájem a že rozumná regulace bude ku prospěchu všech.

 Co pod to patří?

Ohlásit živnost, označit provozovnu, platit daně z příjmů a případně odvody na sociálním a zdravotním pojištění, platit místní poplatky, hlásit cizince na cizinecké policii, vést domovní knihu apod. Teď už je jasné, že se jedná o standardní podnikání s pravidly, což velkou část lidí odradilo pokračovat, protože to vyžaduje aktivitu a nejedná se o jednoduchý byznys. Ubytovatelé, kteří tyto povinnosti neplní, podnikají nezákonně, jsou součástí šedé ekonomiky a dělají špatnou pověst odpovědným pronajímatelům. Problémem zůstává, že úřady mají přehled pouze o legálních pronajímatelích, kteří povinnosti plní; ti nelegální pronajímatelé zůstávají úřadům ukryti, protože se nikde nenahlásili, úřady tedy neví, kdo za těmito anonymními účty stojí.

Dodávám ještě, že pronajímání celých domů nebo bytů, které je tzv. odpůrci Airbnb nejvíce kritizováno, existovalo i před Airbnb. Když jsem v roce 2007 bydlela ve Francii, moje hostitelská rodina z jižní Francie si na dva týdny vyměnila dům s rodinou bydlící blízko Bordeaux a obě strany si výměnu pochvalovaly – ušetřily za hotely, které často pro rodiny nenabízejí nejvhodnější prostředí, a mohly na druhé straně Francie bydlet opravdu jako doma. Pokud jste ale nikoho, s kým jste si mohli vyměnit vhodnou nemovitost, neznali, byli jste odkázáni na hotely. To je teď naštěstí minulostí.

O regulaci a uchopení těchto služeb se ale začalo mluvit až před pár lety.

O regulaci Airbnb se mluví minimálně od roku 2016, kdy jsem se o tuhle problematiku začala zajímat. Byla to reakce na určitou sousedskou nespokojenost a veřejný tlak na to, že lidé v Praze říkali, že sem jezdí turisti, dělají hluk a rozbíjejí věci. Politici tak začali předkládat jednoduchá řešení, která ovšem v praxi nefungují, např. omezení počtu dní, kdy se nemovitost na platformě může pronajímat, nebo omezení na pronajímání části nemovitosti. Jak ale ukazují zkušenosti ze zahraničí, tato řešení lze velmi snadno obejít – pronajímatelé mohou točit různé platformy či provozovatele nebo vydávat pronájem celého bytu za pronájem pokoje; tato řešení vedou k tomu, že posouvají toto podnikání do šedé zóny, kdy jsou vytlačováni z trhu ti, kteří chtějí ubytovávat legálně, a zvýhodňováni ti, kteří si založí několik s. r. o., aby se mohli každé dva měsíce vydávat za jiného pronajímatele.

A jaký byl výsledek těchto snah?

V roce 2020 se objevily první návrhy usilující o regulaci on-line platforem: dva byly naprosto nepoužitelné, nesystémové a navíc protiústavní, třetí – návrh senátora Hilšera – šel více snahou rozumné regulace, umožňoval větší transparentnost a vymahatelnost pravidel zavedením informačního systému, jenž obsahoval zavedení rezidenčního oprávnění a registračního čísla. Návrh tohoto zákona se sice nedostal přes Senát, ale přes nedokonalosti se v této oblasti jednalo o nejrozumnější návrh zákona, který byl do roku 2021 předložen.

Nesouviselo to s tím, že v září 2020 Soudní dvůr EU posuzoval případ dvou francouzských pronajímatelů, jimž pařížská radnice udělila pokuty za to, že poskytovali byty přes Airbnb, aniž k tomu měli svolení? Projednávaný případ se řešil i v českých médiích, protože francouzská schvalovací povinnost nemíří na platformu jako takovou, ale na jednotlivé vlastníky, kteří si na pokutu i celý systém stěžovali. Každý majitel bytu měl povinnost nechat si od radnice schválit záměr pronajímat svůj byt nebo byty přes Airbnb nebo jinou podobnou platformu. Soud se soustředil na otázku, zda tento systém není v rozporu se svobodou poskytování služeb, která je garantována evropskou legislativou (přičemž unijní právo se primárně týká služeb přeshraničních, což krátkodobé pronájmy splňují). Soudní dvůr EU nakonec nadřadil veřejný zájem, který dostatečné množství bytů pro běžné bydlení představuje. A jasně řekl, že u tohoto typu služby je možné předem vyžadovat povolení k jejímu provozování.

Nemyslím si, že je to pro český kontext významné rozhodnutí. Z pohledu ústavního práva šlo o jednoduché porovnání dvou ústavních práv, a to práva vlastnit majetek a podnikat na straně jedné a práva na bydlení na straně druhé, kde Soudní dvůr EU rozhodl, že přiměřená regulace podnikání může být v tomto případě oprávněná. Přiměřená regulace podnikání je běžná ve všech vyspělých systémech. Dodávám, že otázka povolení pro nabízení ubytování přes on-line platformy nikdy v českém kontextu nadhozena nebyla. Ale varovala bych před pokusy převést toto řešení do českého kontextu. Regulace výstavby jsou v každé zemi a v každém městě velmi různé, fungují na odlišných principech. Například oproti Paříži máme v Praze téměř všechny byty privatizované, máme málo městských bytů a obecně se u nás bydlení reguluje mnohem méně než v Paříži, Vídni nebo Londýně.

Magistrát hlavního města nicméně letos v říjnu potvrdil rozhodnutí místního stavebního úřadu a zakázal pronajímat byt v Jungmannově ulici přes platformu Airbnb. Rozhodnutí je pravomocné a podnikatel navíc musí zaplatit pokutu. Jak čtete toto rozhodnutí?

Rozhodnutí čtu tak, že se stavební úřady snaží zakročit proti Airbnb tím, že říkají, že poskytování ubytovacích služeb přes tuto platformu je v rozporu s kolaudací. Tento výklad je ale v rozporu s právem, kde živnostenský zákon jasně říká, že ubytovací služby je možné poskytovat nejen v ubytovacích zařízeních, ale i v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. Rovněž je v rozporu s judikaturou, dle které je ze stavebněprávních hledisek zcela lhostejné, za jakým účelem přenechává ubytovatel byty hostům, zda za účelem krátkodobého pobytu, např. kvůli přechodnému zaměstnání, či za účelem rekreace. Domnívám se tedy, že kdyby ubytovatel podal správní žalobu, soudy by rozhodnutí magistrátu zrušily z důvodu nezákonnosti. 

Proč to tedy magistrát hlavního města Prahy dělá?

Protože se ještě žádný ubytovatel proti rozhodnutí stavebního úřadu a magistrátu neobrátil na soudy se správní žalobou. Je rovněž možné spekulovat o politické objednávce.

Co čekat v tématu Airbnb nyní, ať už v Česku nebo na evropské úrovni? Pokus bojovat proti těmto platformám tu očividně je.

Na evropské úrovni se regulace posunuje k transparentnosti a digitalizaci, což je dle mého názoru nejrozumnější cesta, jak v této oblasti vymýtit šedou ekonomiku, podpořit legální ubytovatele, vybrat více peněz na daních a dát úřadům a policii možnost zatočit s těmi ubytovateli, kteří pronajímají nezodpovědně a způsobují problémy, na které si obyvatelé Prahy 1 stěžují. V posledních letech bylo přijato několik takových nařízení a směrnic, například nařízení o digitálních službách. Aktuálně je ve hře návrh nařízení o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování, jehož hlavními cíli jsou harmonizace a zlepšení rámce pro vytváření a sdílení údajů o krátkodobých pronájmech ubytování v celé EU a zvýšení transparentnosti v odvětví krátkodobých pronájmů ubytování.

Čeští zákonodárci s cestou digitalizace také počítají? 

Ano, v létě vznikl návrh novely zákona o některých podmínkách podnikání a o výkonu některých činností v oblasti cestovního ruchu, který se soustřeďuje na implementaci pravidel pro zlepšení transparentnosti a vymahatelnosti zákonných požadavků, a to zejména zavedením registru ubytovacích zařízení, jednotek krátkodobého ubytování a ubytovaných osob, stanovením pravidel pro registraci ubytovatelů, stanovením povinností on-line platforem a zjednodušením plnění zákonných povinností. Návrh novely ale obsahuje i ustanovení, podle kterého by města mohla nepřiměřeně regulovat ubytování přes on-line platformy s cílem jejich úplné eliminace – toto řešení považuji za nešťastné, protože v něm vidím prostor pro bujení šedé zóny a obcházení zákona. Lidé budou špatné zákony vždy obcházet.

Co by se tedy mělo stát?

Je potřeba se na to dívat jinak: přestat proti platformám „bojovat“, ale začít je konečně vnímat jako součást dnešní reality. Platforem typu Airbnb se zákazem nezbavíme, můžeme ale snížit negativní externality, které se s každou službou nevyhnutelně pojí. Přijmout, že lidé mají o ubytování v apartmánech zájem, že se jedná o podnikání jako každé jiné a že rozumná regulace tohoto odvětví povede k prospěchu všech – tedy kromě ubytovatelů nyní působících v šedé zóně, pro které legální podnikání nebude atraktivní. Tlačit na stát, aby vymáhal povinnosti ubytovatelů co nejefektivněji – vítám například nový systém eTurista, který má zjednodušit oznamovací povinnosti ubytovatelů, a tím zlepšit vymáhání zákonných povinností a platbu místních poplatků. Naopak bychom měli opustit od jednoduchých líbivých řešení – špatná regulace a nadměrné restrikce nejsou efektivní a pouze přesouvají podnikání do nelegálních sfér. Historie a zkušenosti ze zahraničí ukazují, že zákazy nemají tendenci zastavit lidi před jejich záměry, ale přesouvají aktivity do oblasti šedé ekonomiky. Takové řešení by přineslo víc škody než užitku, a to určitě nechceme.

Aneta Kubínová 

Advokátka zaměřující se na pracovní a obchodní právo, digitalizaci a IT. O problematiku ubytování v soukromí a její regulace se zajímá od roku 2016. Kromě Právnické fakulty Univerzity Karlovy vystudovala i obor Mezinárodní obchod a Evropská ekonomická integrace na Vysoké škole ekonomické.

Pokud jste v článku našli chybu, napište nám prosím na [email protected].

Text vyšel v Respektu Speciál IV/2023 pod titulkem Začněme platformy typu Airbnb vnímat jako součást reality