Hypotéky v rukou státu

Americká vláda pokračuje ve svých krocích na záchranu hypotéčního trhu. V neděli ministr financí Henry Paulson oznámil, že vláda převezme kontrolu nad hypotéčními agenturami Fannie Mae a Freddie Mac. Vládě se totiž nelíbily prohlubující se finanční problémy obou agentur, když jen za poslední rok prodělaly 14 miliard dolarů. Finanční ústavy tak nyní přejdou pod správu Federální agentury pro financování bydlení (FHFA).

„Několik týdnů jsme zkoumali finance obou agentur a dospěli jsme k závěru, že jejich neschopnost zajistit stabilitu na trhu vede k potížím v plnění jejich cíle a ohrožuje to celou ekonomiku,“ uvedl k tomu ředitel FHFA James Lockhart. Agentury nakupují hypotéky od jiných finančních institucí a následně vydávají speciální dluhopisy, jejichž výnos je závislý na úrocích z hypoték.

Do problémů se agentury dostaly v momentě, kdy rostl počet lidí, kteří měli problém se splácením hypoték. Podle posledních údajů přibližně 9 procent lidí neplatí své závazky včas. „V Česku se to pohybuje do 1,5 procenta,“ srovnala pro Respekt.cz tisková mluvčí Asociace hypotéčních makléřů (AHM) Petra Horáková Krištofová.

Analytici se vesměs shodují v tom, že převzetí hypotéčních agentur přinese minimálně krátkodobě trochu stability na finanční trhy. „Je to ale řešení i z dlouhodobého hlediska. Sníží to riziko na trhu a řeší to problém této anomálie v americké ekonomice, kdy zde tyto agentury fungovaly jako napůl soukromé a napůl státní společnosti,“ řekl pro Respekt.cz analytik Patria Finance David Marek. Podle amerických médií jde o největší podobný zásah americké vlády v historii.

Pozitivně na vládní rozhodnutí reagovaly také burzy po celém světě. Akcie amerických bank vyskočily dokonce o 10 procent. Investoři totiž věří, že vládní pomoc pomůže ukončit kreditní krizi a podpoří skomírající trh s nemovitostmi. Ještě minulý týden přitom světové burzy zažívaly velké výprodeje. Nedařilo se také pražské burze, která minulý pátek zažila jeden z nejhorších dnů v letošním roce a dostala se dokonce na své dvouleté minimum.

Co dál s agenturami

Americká vláda by si chtěla agentury už ponechat. „Musí se rozhodnout, zda budou trh s hypotékami řídit, nebo to přenechají soukromým firmám. Musí ale otevřeně přiznat, kterou cestou se vydají,“ tvrdí Marek. Podle něj ale bude pod tíhou finančních inovací význam agentur klesat. „Určitě to ale nebude ze dne na den,“ upozorňuje. Fannie Mae a Freddie Mac vlastní nebo garantují hypotéky v celkové hodnotě 5,3 bilionu dolarů (přibližně 90 českých státních rozpočtů), což odpovídá polovině amerického hypotéčního trhu.

Analytik Atlantik FT Petr Sklenář nepředpokládá, že by si vláda agentury ponechala. „Vsadil bych si na to, že je vláda ozdraví, rozdělí a bude z toho chtít co nejrychleji vystoupit,“ prozradil Respektu.cz. Americkou vládu přijde pomoc agenturám jen v první fázi na 200 miliard dolarů, které jim poskytne jako finanční výpomoc. V rámci záchranného plánu, který byl představen již na začátku prázdnin, navíc agentury získaly prakticky neomezené možnosti úvěrování (více v článku Americký socialismus).

Agentura Fannie Mae byla založena v roce 1938, aby rozpohybovala hypotéční trh a snížila náklady na nákup bydlení. Po 30 letech ji americký kongres transformoval na akciovou společnost. Freddie Mac založila vláda v roce 1970. Agentura měla zajistit více likvidity, stability a dostupnosti na trhu s bydlením. V současnosti vlastní 22 tisíc nemovitostí, tedy nejvíce od svého vzniku. Podle odhadů ztrácí 26 procent z každé půjčky. V Česku žádné takové agentury neexistují.

Česká bublina?

Podpořit trh s hypotékami se chystá také česká vláda. Od příštího roku totiž začne znovu dotovat úrokové sazby pro klienty mladší 36 let. „Vývoj finančního sektoru za posledních deset let udělal z této dotace přežitek, a v současné době jde jen o mrhání penězi daňových poplatníků. Zbytečně se tím živí další úředníci,“ okomentoval plán ministerstva pro místní rozvoj analytik Petr Sklenář.

Případných problémů z nafouknutí cenové bubliny na trhu s nemovitostmi se ale neobává. „Banky v Česku jsou podstatně obezřetnější. Oproti Spojeným státům, kde hypotéky banky předávají dále investorům, finanční ústavy v Česku s těmito úvěry žijí. A to je největší pojistka proti přestřelení na trhu nemovitostí.“

Podle analytika Davida Marka dotace určitě rozšíří okruh lidí, kteří si budou moci dovolit hypotéku, a prohloubí to morální hazard. „Případné dopady nějakých problémů by ale byly u nás oproti americké hypotéční krizi o mnoho řádů nižší.“ Horáková Krištofová z AHM žádné problémy neočekává. „V případě, kdy stát dotuje hypotéky, tak tomu banky přizpůsobují své modely hodnotící bonitu klienta. Jsou v tomhle určitě dostatečně flexibilní,“ tvrdí.