A kde budou bydlet mladí?

Bydlení je drahé. Tato věta asi dnes v Česku nikoho nepřekvapí a ti, kdo se v posledních letech stěhovali do Prahy nebo Brna, znají její obsah zcela důvěrně. Ceny bytů rostou všude po světě a nedostupné bydlení pro mladé rodiny je volebním tématem od Kanady po Řecko. Česká metropole ale v mnoha ohledech patří mezi evropskými hlavními městy k nejhorším. „Bydlení je nedostupné a situace se bude zhoršovat,“ shrnuje realitu šéf Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Ondřej Boháč. „Cena bydlení konkrétně v Praze v posledních letech vzrostla čtyřikrát, zatímco příjmy domácností jen dvakrát,“ říká Boháč. A nejde jen o možnost koupit si vlastní byt. Praha je dlouhodobě nejhorší v Evropě i v dostupnosti bytů k pronájmu. V praxi to znamená, že pro spoustu lidí v podstatě neexistuje nic jako „správná volba“. Česko začíná dělat dílčí kroky ke zlepšení situace, ale všem je jasné, že opravdu viditelná změna je hodně daleko. Systém bydlení je tak komplexní, že nestačí zavést nebo zrušit jedno opatření. Je nutné přenastavit celý systém. A především je nutné změnit způsob, jakým o bydlení přemýšlíme.

Tři brzdy najednou

Minulý měsíc Poslanecká sněmovna schválila zákon o podpoře bydlení, který má pomoci lidem v nejvážnější situaci, jimž hrozí, že skončí na ulici. V bytové nouzi je v Česku nyní asi 160 tisíc lidí (z toho 60 tisíc dětí), kteří žijí na ubytovnách nebo v přeplněných bytech a často mají smlouvy třeba jen na jeden měsíc. Krize nejchudších rodin logicky dopadá nejhůře na děti, které mají ztížený přístup ke vzdělávání a další problémy. Ačkoli je finální zákon méně obsáhlý než jeho původní podoba, experti ho opatrně vítají. Jan Klusáček z Platformy pro sociální bydlení ale zároveň upozorňuje, že norma řeší primárně zmíněné extrémní případy. Obecný problém českého bydlení je však někde jinde. 

Podle analýzy Národní ekonomické rady vlády má dnes nedostupné bydlení přímé dopady na život, jaký lidé v Praze vedou. A to nejen v extrémních případech. Pro středostavovské rodiny nebo mladé páry to znamená, že jim zbývá méně peněz, které mohou utrácet za služby nebo nákupy a tratí tím tak celá česká ekonomika. Cenový boom navíc omezuje mobilitu a flexibilitu pracovního trhu, která je v Česku už tak jedna z nejnižších v Evropě. Nejisté bydlení je také jedním z faktorů, proč mladí lidé odkládají založení rodiny. „Lidé sice v hlavním městě vydělávají v průměru nejvíce v republice, kvůli drahým nájmům je však zdejší reálná situace po zaplacení mandatorních nákladů srovnatelná s Ústeckým krajem,“ dodává Klusáček. To potvrzuje i Boháč, podle nějž reálný život v Praze silně kontrastuje s tím, kolik město odvádí do státní kasy – Praha dnes produkuje zhruba čtvrtinu HDP.

Nejčastějším argumentem, který politici opakují, je fakt, že se v Praze málo staví – a proto jsou byty drahé. Pro Respekt to potvrzuje i současná zástupkyně primátora za ODS Alexandra Udženija, která má sociální a bytovou politiku na starosti. Je pravda, že stavět se v Praze a jejím nejbližším okolí musí. Praha je magnetem, který láká nejen svou historií, krásou, kvalitou veřejné dopravy či bezpečím, ale i stabilitou na pracovním trhu a bohatou nabídkou příležitostí. Každý rok se sem přistěhuje jedno malé okresní město, jak ukazují data IPR. Jinou věcí ale je, co se staví. Na Smíchově například nedávno vyrostl komplex malých bytů, které skoupily firmy na krátkodobé pronájmy pro své zaměstnance, další drahé byty v Praze místo rodinám okamžitě připadnou investorům. Byty znamenají už mnoho let jistotu růstu, a to se nemění. „Lidé se v Česku konečně začali učit, že mohou své peníze investovat i jinak než do cihel. A vtom přišel Donald Trump, zamával s akciovými trhy, a všichni se zase budou vracet k nemovitostem,“ odhaduje Boháč. 

Další brzdou uvolnění je fakt, že pro město je za současné situace přistěhování nových rezidentů nevýhodné. Praha ze zákona odvádí velkou část daňových příjmů do společné kasy a nedostává zpět tolik, kolik by si vzhledem k výkonu zasloužila. Velká část těch, kteří se do metropole stěhují, ve městě nemá trvalé bydliště – a městu tak neodvádí daně. Počet obyvatel se navíc navyšuje o dojíždějící za prací a do škol asi o 250–400 tisíc, i o ty, které metropole láká svými službami, nebo o turisty. To všechno limituje investiční možnosti města. Radnice není motivovaná výstavbu podporovat – stojí peníze, ale zisk nepřináší. „Stát se k Praze chová jako k hnědouhelné pánvi. Vytěžuje ji, ale nic nedává zpátky,“ glosuje Boháč. 

Následuje byrokracie. Se změnou bydliště je v Česku nutná i změna občanského průkazu. Lidem, kteří žijí v nájmu, hrozí kvůli nedůvěře majitelů nebo růstu cen časté stěhování. Nikdo si nechce každý druhý rok vyřizovat nové doklady. V severoevropských zemích i v řadě států západní Evropy je zcela běžné, že v nájmu žije polovina obyvatel měst – a často to tak dělají celý život. Nájemní smlouvy jsou nabízeny na dobu neurčitou a krátkodobé nájmy jsou mnohde rovnou zakázané. 

Něco takového je v současnosti v Česku nepředstavitelné. V nájmech tady žije jen asi 30 procent obyvatel. Většina lidí bydlí ve vlastním. Jak ale zdůrazňuje sociolog a ekonom Martin Lux z Akademie věd ČR, lidé v Česku nechtějí v nájmech žít i z ideologických důvodů. Historická zkušenost z dob komunismu, který zlikvidoval kouzlo soukromého vlastnictví, u nás zasela do zdejší komunity silnou touhu vlastnit nemovitost. Je to někdy takřka statusová věc. „Mladí lidé tady usilují o vlastnické bydlení i ve chvíli, kdy to pro ně není finančně rozumné,“ dodává Lux.

Sen, který ztratil smysl

Tento trend začal hned po pádu komunismu, kdy se ve snaze napravit zločiny i nedostatky totalitního systému stát pokoušel dostat co nejvíce majetku do rukou soukromých vlastníků. Radnice měst rozprodávaly byty i celé domy, často lidem, kteří v nich bydleli (a mnohdy rodinám a kamarádům právě úřadujících politiků). V atraktivní Praze to mělo dalekosáhlé důsledky. V současnosti vlastní hlavní město zhruba sedm tisíc bytů a jednotlivé městské části dohromady přes 23 tisíc. V Praze se skoro milionem a půl obyvatel se jedná o zanedbatelné množství. V procesu posilování soukromého vlastnictví rozhodně neplatí, že vždy šlo jen o to, získat střechu nad hlavou. Ti, kdo měli mimořádné finanční možnosti, privatizovali ve velkém a tento majetek dnes slouží jako investiční portfolio či třeba model krátkodobého turistického pronajímání. V těchto bytech, a v Praze jsou jich desítky tisíc, každopádně nikdo nebydlí.

Skvělým – ale rozhodně ne jediným – příkladem koncentrace kapitálu je třeba Ivana Tykač, manželka známého českého miliardáře. Média už dávno popsala, jak skoupila půdní byty na Praze 1 od města, opravila je a nyní je pronajímá skrze krátkodobý pronájem. Pro turisty měla v rámci krátkodobých pronájmů Airbnb více než tisíc lůžek ve 250 ubytovacích zařízeních různého typu. Její dcera – a rovněž majitelka mnoha pražských nemovitostí – Olga Chabr Grillová je manželkou pražského politika Jana Chabra (TOP 09), který byl v letech 2018–2023 radním magistrátu pro správu majetku. Pokud nejde o konflikt zájmů, je dobré alespoň vnímat, že v této konstelaci se těžko hledají kreativní cesty, jak navzdory specifickému trhu střední třídě usnadnit cestu na bytový trh. 

Hlavní město se každopádně zbavilo svého majetku a tím i role, jakou mohlo v budoucnu na realitním trhu hrát. Ještě větší problém má v tomto ohledu Bratislava. Město vlastní jen 0,3 procenta nájemního bytového fondu, protože i tam se po převratu v roce 1989 hojně privatizovalo. „Spoléhali jsme se na trh, ale ten situaci s nedostupným bydlením nevyřeší,“ přiznává Lenka Antalová Plavuchová, viceprimátorka Bratislavy. Slovenská metropole před pár lety proto přišla s koncepcí bydlení, kde se nedostatky snaží dohnat. Jedním z netradičních nápadů je program, v němž soukromým developerům nabízejí, že jim město rychle schválí změnu územního plánu, výměnou za to, že pět procent z postavených bytů v daném komplexu přejde do majetku města. O zájemce rozhodně není nouze, nyní běží druhé kolo, kam přišlo více než 120 žádostí. V Praze by s výstavbou městských bytů měla zase v budoucnu pomáhat Pražská developerská společnost, jejímž smyslem je nebýt rukojmím soukromých developerů. Podle Martina Luxe došlo v tomto ohledu k jistému posunu. Politici, kteří ještě před deseti lety hlásali privatizaci, nyní už alespoň trochu chápou, že městský bytový fond je pro budoucnost klíčový, a zkoušejí ho budovat. „Bez něj nemá město šanci zasahovat do trhu s nájmy,“ zdůrazňuje například bývalý pražský primátor za Piráty Zdeněk Hřib. Narážíme zde ale na velké mentální limity. Hlas levicové opozice, který se pokouší problematiku bydlení dostat mimo volný trh, je aktuálně velmi slabý. „Nežijeme v komunismu. Musíme rozvázat ruce hlavně byznysu, aby mohl v tržním prostředí stavět více bytů. Nelze podléhat iluzi, že je možné každému zajistit byt jako nárokovou službu,“ říká na opačném pólu spektra Alexandra Udženija.

Možné to každopádně je. Jako známý příklad slouží Vídeň, která se dlouhodobě umisťuje na žebříčcích jako nejlepší město k životu. Jedná se o zcela jedinečnou ukázku města, kde je dostupné bydlení hlavní prioritou už více než sto let. „Po první světové válce jsme řešili obrovský nedostatek bytů vlastní výstavbou. Takhle vzniklo vídeňské městské bydlení,“ zní oficiální stanovisko radnice města. V posledních letech rakouská metropole investuje do dostupného bydlení 400–600 milionů eur ročně. V současnosti žije více než 60 procent obyvatel neustále se rozrůstajícího města v městském, tedy sociálním bydlení. Tento podíl má samozřejmě pozitivní vliv na celkovou úroveň nájemného ve městě. Jinou věcí je, že Vídeň v devadesátých letech své byty nerozprodala, jako tomu bylo ve většině střední a východní Evropy. V Německu, ale i řadě dalších západoevropských zemí, se používá jiný nástroj – tzv. brzda nájemného. Ta zastropuje maximální cenu, jakou mohou pronajímatelé za nájem požadovat, případně jak moc mohou každoročně nájem zvyšovat. Takový nástroj však současné vedení Prahy v čele s ODS z ideologických důvodů striktně odmítá.

Sami za sebe

Současná vláda i vedení magistrátu věří, že řešením je větší výstavba. „Potřebujeme, aby spolupracoval stát, developeři i další aktéři,“ říká Alexandra Udženija. Největší překážkou pro dostupné bydlení v Praze je podle ní byrokracie a těžkopádný systém. Inspirací je pro ni v tomto ohledu Varšava, která silně rozvolnila stavební řízení a rychle se rozrůstá. „Ve Varšavě dostanete stavební povolení za týdny, u nás to trvá roky,“ srovnává. Je to jedno z mála evropských měst, kde ceny bytů rostly společně se zvedajícími se příjmy a bydlení je dnes v polské metropoli relativně dostupné. A je pravda, že na rozdíl od Prahy se ve Varšavě každoročně postaví přes 100 tisíc nových bytů a metropole se neustále rozrůstá – mimo jiné i díky zcela nově postaveným linkám metra v posledních 15 letech.

Ondřej Boháč v této souvislosti upozorňuje na fakt, že Polsko prošlo po svém vstupu do EU radikální reformou samosprávy umožňující městům stavět rychleji. Spíše než urychlit samotné povolení ke stavbě by podle něj Česko potřebovalo právě tohle. „U nás o nových stavbách rozhodují úředníci, kterým je jedno, jestli se něco nového postaví, nebo ne, chtějí hlavně, aby neudělali nic špatně,“ vysvětluje. V Evropě je zcela běžné, že za novou výstavbu a s ní spojené možnosti i rizika nese odpovědnost politická reprezentace. „Například v Paříži primátorka podepisuje stavební povolení,“ říká Boháč. Ve světových metropolích je zkrátka často ve hře mnohem větší centralizace moci. Města mohou své problémy řešit rychleji a nedusí je složitá vyjednávání se státem nebo městskými částmi. 

Bývalý primátor Hřib souhlasí, že zdejší byrokratický propletenec by se měl zjednodušit. Nesouhlasí však s tím, že problémy zmizí s větší výstavbou. Připomíná, že v roce 2021 se postavilo nebývalých téměř 10 tisíc nových bytů – což mělo problém vyřešit. Místo toho, aby nemovitosti zlevnily, se ale dále prodražily. Český trh je na rozdíl od toho polského malý a chybí tu dostatečná konkurence, vysvětluje sociolog Lux. „Vláda až příliš věřila stavební lobby, ale v Česku argument, že když se bude povolovat více staveb, tak bude levnější bydlení, nepodporují žádná data,“ zdůrazňuje. Ve Varšavě se jednoduše řečeno staví tolik a konkurence je tak vysoká, že se developeři musí snažit, aby něco prodali. V malém Česku se spíše tvoří oligopoly a developeři navíc vlastní i velkou část pozemků, na kterých nestaví, protože čekají, až cena vzroste a byty pro ně budou ještě výhodnější. 

Výsledkem je, že v Praze – a platí to i pro mnohá další atraktivní evropská města – jsou byty spíš než jako nezbytnost pro kvalitní život vnímány jako investiční příležitost. Podle Luxe za tím stojí i fakt, že na rozdíl od Irska či Španělska Česko nezažilo masivní krizi, kdy by se ceny nemovitostí prudce propadly, třeba i pod hodnotu hypotéky. Ceny neustále rostou, nemovitosti kupují ve velkém investoři a spousta z nich je tak na trhu předražená a mnoho z nich je prázdných.

Déle, než jsme čekali 

Kolik přesně takových bytů v Praze dnes je, nikdo neví. Data Českého statistického úřadu ukazují, že v celé České republice jich je asi 860 tisíc. Když se o nich v roce 2019 pirátští zastupitelé v Praze snažili zjistit detaily (například kolik z nich je ihned obyvatelných), byli koaličními partnery na magistrátu označeni za komunisty a z projektu sešlo. Počet prázdných bytů se přitom neustále zvětšuje. „V Česku převládá ohledně bydlení silně pravicová ideologie a platí to jak v politice, tak i ve veřejnosti,“ připomíná sociolog Lux. Jan Klusáček s ním souhlasí. Zapomíná se na fakt, že bydlení je základní lidské právo, jak ho definuje Všeobecná deklarace lidských práv a jak to i na základě Listiny základních práv a svobod dovozuje Ústavní soud. Exprimátor Hřib s tímto pohledem souhlasí, ale na dotaz, proč se mu nepovedlo za čtyři roky v čele hlavního města situaci změnit, se pobaveně zasměje. „Praha toho sama příliš nezmůže. Je potřeba daňových reforem, je nutné omezit spekulaci s byty a zakázat Airbnb,“ říká a připomíná, že Praha navrhla zákon, aby obce směly Airbnb a podobné služby regulovat. Ve sněmovně se však zákon opakovaně zadrhává.

Martin Lux navzdory těmto faktům tvrdí, že začíná svítat na lepší časy. Trvá to ale déle, než čekal. Po 35 letech od revoluce prošel v úvodu zmíněný zákon o dostupném bydlení a obce si začínají uvědomovat, že musí stavět vlastní byty. A ačkoli je regulace trhu s nemovitostmi v současnosti těžko představitelná, i tady se prý časem situace změní. Z bydlení se očividně stává stále palčivější téma a tvrdit, že situaci vyřeší trh sám, přestává být věrohodné. „Myslím, že nějaké reformy týkající se třeba zdanění prázdných bytů nebo pozemků se ještě dožiju,“ dodává Lux.