Používáte nástroj pro blokování reklamy. Příjmy z reklamy umožňují naši existenci.
Podpořte nás a nástroj pro tento web vypněte (návod). Nebo si pořiďte předplatné a reklama se vám nebude zobrazovat. (E-shop)

Obtěžuje vás reklama?
Předplatitelům ji nezobrazujeme.

Reklama
 
Společnost Respekt k právu

Dejme pravomoci obcím, navrhuje Hilšerův právník, jak vyřešit problém Airbnb

S Janem Eisenreichem o zákonu, který by měl zkrotit krátkodobé pronájmy turistům, a inspiraci Barcelonou

praha_jaros
Ilustrační foto • Autor: Milan Jaroš

Už v březnu chce mít právník Jan Eisenreich hotový návrh nového zákona, který by umožnil městům a obcím řešit potíže s krátkodobými pronájmy přes portály typu Airbnb. Připravuje ho pro senátora Marka Hilšera. Ten se jako zákonodárce zvolený za Prahu 2 rozhodl rozjet kvůli Airbnb zákonodárnou iniciativu nezávisle na pražském magistrátu, kde s prvními takovými pokusy přišli už minulý rok a letos v nich chtějí pokračovat. Podle Eisenreicha by „v ideálním státě“ stačily i dnešní zákony, ale ty prý nikdo není schopen správně vyložit ani vymáhat. Text o tom, jak se Praha snaží řešit problém proměny města v turistickou noclehárnu a kde se při tom inspiruje, najdete v aktuálním Respektu 8/2020 pod titulkem Tři lekce z Airbnb. Následující rozhovor je jeho doplněním a pozvánkou ke koupi.

Můžete stručně shrnout cíle chystaného návrhu zákona?

Návrh zákona je především o třech věcech. Měl by regulovat krátkodobé ubytování, poskytnout pravomoc obcím k tomu, aby si samy mohly krátkodobé ubytování regulovat a aby tuto regulaci mohly efektivně vymáhat. Obce by si samy rozhodly, jakým způsobem by krátkodobé ubytování regulovaly: například počtem dnů nebo tím, že si stanoví pronájem konkrétních pokojů, popřípadě by mohly krátkodobé ubytování kompletně zakázat. V České republice hovoříme o ryze regionálním problému, který se týká centra Prahy, Českého Krumlova a možná Karlových Varů. Obce by měly dostat účinné nástroje, které jim doteď chybí.

V čem je rozdíl oproti dnešku? Obce dnes disponují určitými pravomocemi a mohou regulovat dílčí věci, například hazard.

Ano, obce mají možnost rozhodnout, jestli na jejich území bude, nebo nebude hazard. Tuto možnost jim ale umožňuje zákon. K regulaci krátkodobého ubytování však žádnou pravomoc nemají. Když se tyto zákony vytvářely, regulace nebyla potřeba. Chystaný návrh zákona by měl být velmi podobný zákonům, které upravují například zmíněný hazard.

jan-eisenreich
Jan Eisenreich • Autor: Archiv autora

Zákon tedy bude kompletně nový a samostatný?

Pan senátor zvažoval, zdali je lepší jít cestou novel, například do zákona živnostenského podnikání, do poplatkových zákonů, nebo jestli bude lepší vytvořit jeden nový zákon, který by problematiku řešil komplexněji. Podle mě i podle pana senátora je lepší vytvořit nový zákon s patřičným odůvodněním. Vysvětlíme, proč je potřeba nebo jaká je zahraniční úprava.

Jak konkrétně bude návrh vypadat v české praxi? Návrh by měl být hotový koncem února…

Ano, ale myslím, že v současné chvíli není taktické o konkrétním návrhu hovořit. Zákon bude předmětem politické debaty mezi panem senátorem a dalšími politiky.

V Barceloně už se jednou spálili. Vytvořili systém povinné registrační licence, v níž byl každý byt poskytující krátkodobé ubytování evidován. V té době ale v Barceloně nevytvořili příslušnou instituci, která by přestupky vymáhala. Napodruhé přišli s lepší variantou. Přidělují bytům registrační číslo, podle něhož je přímo na Airbnb dohledatelné, zda příslušný byt dodržuje stanovenou regulaci. Za neuvedení registračního čísla v Barceloně existují pokuty. Touto cestou chceme jít i my.

Za neuvedení registračního čísla udělila katalánská samospráva společnosti Airbnb pokutu ve výši 600 000 eur. Zaplatila ji?

To nevím, ale myslím si, že ne. Airbnb má poměrně dobré opory v unijním právu, kdy je na platformu velmi obtížné útočit, především kvůli jednotnosti trhu nebo evropským dotacím. V unijním státě nemůžete zakázat provoz platforem. Je i těžší jim ukládat povinnosti, které jsou specifické pro váš konkrétní trh. Platformy se budou odvolávat na unijní právo a půjde to vymáhat hůř než z konkrétních lidí, kteří provozují ubytování skrze tyto platformy. I to se ale města snaží přes lobbing v Evropské komisi změnit.

Reklama
Reklama

Respekt 8/2020: Tři lekce z Airbnb

Ano, zákon nemíří výslovně proti platformám. Míří na fakt, že byty jsou užívané k účelu, ke kterému nejsou podle územního plánu nebo částečně i podle stavebního zákona určeny. Obce by si samy měly rozhodnout, zda je to dobře, nebo špatně, zda to chtějí, nebo nechtějí. Pokud to budou chtít, měly by nastavit, jak přesně. Nejde o platformy, ale o byt, který je využíván k jinému účelu než k bydlení.

Co si tedy můžeme vzít z barcelonského příkladu?

Dobrý systém evidence, a zároveň i skutečnost, že když vytváříme konkrétní normu, tak nemůže jen vypadat hezky na papíře, ale musí být vymahatelná i v praxi. Pokud zavedete povinnost registrace, ale nebudete mít nikoho, kdo by registraci vymáhal, je to k ničemu.

Nestačí na řešení problému současná legislativa? Například podle vyjádření kanceláře ombudsmana z minulého roku postupujete v rozporu se zákonem, „pokud poskytujete ubytovací službě ve stavbě, která je zkolaudovaná pro bydlení“.

Klíčovým problémem je starý judikát Nejvyššího správního soudu, kterým se ohánějí stavební úřady. Provozujete ubytovací služby v místě, které k tomu není určené. Jenomže stavební úřad vám řekne: ano, máte pravdu, ale my zde máme judikát, podle něhož je krátkodobý pronájem v pořádku. Proč? Protože zahrnuje ochranu vlastnického práva. V reálu vypadá právo jinak než na papíře. Podle papíru by se zdálo, že můžete okamžitě podat podnět na stavební úřad a stavební úřad dá provozovateli pokutu, která je stanovena až do výše 500 tisíc korun. V praktické rovině to tak není, protože zde existuje onen starý judikát.

Kanceláře Airbnb v Torontu
Kanceláře Airbnb v Torontu; ilustrační foto

O podobném nedostatku hovoří i pražská radní pro bydlení Hana Marvanová. Každý vlastník má právo byt užívat, ale jedině způsobem, který nenarušuje vlastnické právo druhých. Jenže i podle ní je to těžko vymahatelné…

Zde hovoříme o vyšším právu, v němž se střetávají principy ochrany vlastnictví jedince s ochranou vlastnictví někoho dalšího. A ten rozpor nerozsoudí úředník na stavebním úřadě ani soud prvního stupně. Určí to asi Nejvyšší nebo Ústavní soud. A výsledek těžko předvídat. Budete se snažit argumentovat způsobem: Někdo si sem zve dennodenně partu Angličanů, kteří se přijeli ožrat a dělají nepořádek v domě. Zasahují tím do vlastnického práva ostatních lidí? Asi ano. Na druhé straně může existovat byt, do něhož jezdí milenci nebo manželské páry. A tady „neexistuje“ problém, protože tito lidé vystupují jako normální nájemníci a o jejich přítomnosti sousedé často ani neví. Zasahují i oni do práva ostatních? Možná ano, protože vlastník bytu umožňuje cizím lidem, aby se pohybovali v domě, který je spoluvlastnictvím všech ostatních. Nicméně zásah v tomto případě už není tak markantní, aby o něm mohl Ústavní soud prohlásit něco špatného.

Není tedy možné vytvořit komplexní právní úpravu, protože jednotlivé případy jsou až příliš specifické?

Ano, je to případ od případu. Druhá strana, provozovatelé krátkodobých pronájmů a provozní společnosti, mohou říct, že jsou si toho vědomi, ale že jde o individuální selhání, která je možné řešit. To je jedna rovina. Ale nevěřím tomu, že se případy dají řešit pokaždé, protože v krátkodobých pronájmech nevíte, koho si ubytováváte, nevíte, co od něho očekávat. Problém má onu soukromo-právní rovinu, kdy coby ubytovatel zasahujete do vlastnictví druhého. Poté to má veřejnoprávní až morální rovinu, kdy se vylidňuje centrum a obce nemají kontrolu nad tím, zda jsou na jejich územích hotely, nebo stálí obyvatelé. Obec pak ztrácí kontrolu nad územním plánováním, což je zásadní přesah. Bohužel je tento problém často zabit argumenty o svobodě podnikání.

I_obalka_R08
Autor: Ilustrace – Pavel Reisenauer

Pokud se problematika dá vykládat dvojsečně, tedy tak, že pravdu mají v určitém smyslu obě strany, je možné určit, kde je chyba? Je chyba v zákoně, nebo v jeho nevymahatelnosti?

Pokud by neexistoval judikát, bylo by vše jednodušší. Judikát vytvořil právní hrbol, který se musí bombardovat. Problém není v právním řádu, ale v tom, že zde aplikujeme cca 15 let starý, dnes už irelevantní judikát, který s problematikou krátkodobého ubytování nepočítal. Kvůli němu máme klapky na očích. Dříve jste měli jednu paní, která si chtěla přivydělat tím, že si ubytuje pár turistů. Dnes máte tisíce a desetitisíce ubytovatelů. Dnešní situace je strašně odlišná, ale judikát je pořád stejný a krátkodobé pronájmy ospravedlňuje.

K čemu tedy další zákon? Nestačilo by pouze změnit judikát?

Šedivá je teorie, zelený je strom právnické praxe. Zákon by mohl být nadbytečný, pokud bychom žili v ideálním státě, kde jsou adekvátně vymáhána veškerá práva. V teorii by stačilo změnit judikát. Cesta ke změně judikátu je ale mnohem složitější než tvorba nového zákona. Abyste změnili judikát, musíte přesvědčit stavební úřady, ministerstvo pro místní rozvoj, jedinci podnět podat nemohou. A to je běh na extrémně dlouhou trať.

Pokud by se prosadil váš návrh zákona, měli bychom tu na jedné straně nový zákon a na druhé straně judikát. Váš zákon ho přebije?

Ano, ale obě věci by nebyly v rozporu. Judikát může dál platit. Stavební úřady mohou dál vesele říkat, že byty jsou sice určené k bydlení, ale zároveň tam můžete provozovat ubytovací služby. Zároveň by obec měla pravomoc zakázat poskytování ubytovacích služeb.

Nemohou krátkodobá ubytování řešit sami obyvatelé domu uvnitř domovních orgánů? Hypoteticky přece mají sdružení vlastníků nějakou pravomoc. Můžou přijímat stanovy, dát sousedy k soudu. Proč to nefunguje v praxi?

V zákonech je spousta věcí řešena nesmyslně a nikdo pořádně neví, co sdružení vlastníků jednotek může a nemůže. Může si dát do stanov, že krátkodobé ubytování zakazuje, ale je otázka, nakolik to soud uzná. Už existují návrhy na změnu občanského zákoníku tak, aby pravomoci sdružení byly větší. Ale vedle toho jsou veřejnoprávní instituce, tedy města a obce, které by měly mít právo vymáhat „svůj“ veřejný zájem. Praktický příklad: developer si postaví dům, udělá prohlášení vlastníka a zřídí sdružení vlastníků jednotek. Udělá schůzi vlastníků, bude tam například jeho manželka a syn, tedy tři vlastníci. Společně se dohodnou, že chtějí provozovat krátkodobé ubytování. Jako SVJ si to dají do stanov a z domu se náhle stane hotel. Veřejné instituce by měly mít pravomoc, co se bude odehrávat na jejich území.

Zastánci dnešního stavu argumentují tím, že posílit pravomoci sdružení zavání návratem uličních výborů jako za komunismu. Když to přeženeme, co když lidé přes SVJ začnou sousedům diktovat, že nesmí mít v bytě akvárium?

Ano. Anebo nastane pravý opak, že by vlastníci museli mít v bytě akvárium. Přesně zde je střet soukromého a veřejného práva. Pravomoc pro sdružení je z mého pohledu vytloukání klínu klínem. V České republice státní samospráva rezignuje, říká lidem, aby si v bytech dělali, co chtějí a aby si o tom rozhodli sami, protože státní samospráva nechce rozhodovat o tom, jestli někde bude nebo nebude hotel. Myslím si, že otázku by si měla zodpovědět obec a veřejný sektor, nikoliv sdružení.

Pokud by se v Česku zavedla povinnost registrační licence, je možné říct, kdo nad registrací bude dohlížet?

Existuje několik možností. Živnostenský úřad, finanční úřad, specifický úřad. Podle mě by to měl být živnostenský úřad.

Má podle vás zákon šanci na úspěch?

To nedovedu předpovídat. Bude záležet na panu senátorovi.
Jan Eisenreich (32) vystudoval práva na Právnické fakultě Univerzity Karlovy a na University of Miami. Specializuje se na právo nových technologií a nemovitostní právo.

Rozsudek NSS ze dne 26. 6. 2008 ve věci 2 As 39/2007: „Nevybočí-li způsob užívání bytu z mezí daných hledisky stavebně právními, tj. byt bude užíván k přebývání oprávněných osob způsobem odpovídajícím povaze bytu, nepřipadá v úvahu postih podle § 106 odst. 3 písm. c) in fine stavebního zákona z roku 1976. Takový postih proto zásadně nepřipadá v úvahu, ani je-li byt pronajímán krátkodobě či střednědobě a jsou-li spolu s bydlením poskytovány další doprovodné služby.“

Chcete-li článek okomentovat nebo nás upozornit na chybu, přihlaste se nebo se zaregistrujte. Nejzajímavější příspěvky zveřejníme.
Reklama

Vyhledávání

Tip: Vyhledávejte dle autora pomocí autor: autor:”Erik Tabery” další tip

Výsledky vyhledávání

Hledám o sto šest
Vyskytla se chyba, zkuste to znovu.

Nejvíce hledáte